Imposition
Les taux applicables aux non-résidents.
⚠️ Données fiscales — vérification recommandée
Les taux ci-dessous sont ceux en vigueur au 30 mai 2026, confirmés par la LFI 2026 et le BOFIP. Consultez impots.gouv.fr et votre notaire pour tout projet de cession.
Impôt sur le revenu
19 %Toutes résidences (UE, EEE, hors UE) pour les personnes physiques
Taux libératoire et définitif. Ne s'applique pas si une convention fiscale attribue l'imposition exclusive au pays de résidence.
Source : Article 244 bis A, III bis du CGI
Prélèvements sociaux — hors UE/EEE/Suisse
17,2 %Résidents hors UE, EEE, Royaume-Uni et Suisse (ex. : Dubaï, Canada, Singapour...)
Taux global : 9,2 % CSG + 0,5 % CRDS + 7,5 % prélèvement de solidarité.
Source : Articles L.136-6 et L.136-7 du CSS — confirmé LFI 2026
Prélèvements sociaux — UE/EEE/Suisse
7,5 %Résidents UE, EEE, Royaume-Uni ou Suisse, affiliés à un régime de sécurité sociale étranger
Seul le prélèvement de solidarité est dû. La CSG et la CRDS ne s'appliquent pas. Justificatif d'affiliation requis.
Source : Article L.136-7 I ter du CSS + Règlement CE 883/2004 — confirmé LFI 2026
Taux combiné selon la résidence
UE / EEE / Suisse (affilié)
26,5 %
19 % IR + 7,5 % solidarité
Hors UE/EEE (ex. Dubaï, Canada)
36,2 %
19 % IR + 17,2 % PS
Après 30 ans de détention
0 %
Exonération totale
Réductions d'impôt
Les exonérations disponibles.
Exonération : cession de l'ancienne résidence principale
Article 244 bis A, I du CGIConditions cumulatives :
- Le bien cédé constituait la résidence principale du cédant à la date de son départ de France.
- La cession intervient au plus tard le 31 décembre de l'année suivant celle du départ.
- Le cédant n'a pas la libre jouissance du bien entre le départ et la cession (pas de mise en location ni prêt gratuit).
- Le pays de destination doit être membre de l'UE ou avoir conclu avec la France une convention d'assistance administrative en matière fiscale.
Plafond
Pas de plafond — exonération totale si conditions remplies.
Incompatibilité
Incompatible avec l'exonération de l'article 150 U II 2° — les deux ne peuvent pas se cumuler.
Exonération partielle : non-résident avec libre disposition
Article 150 U, II-2° du CGIConditions cumulatives :
- Le cédant est ressortissant d'un État de l'UE, de l'EEE ou d'un État ayant conclu une convention d'assistance administrative avec la France.
- Le cédant a été résident fiscal français au moins deux ans à un moment quelconque avant la cession.
- Le cédant a la libre disposition du bien au 1er janvier de l'année de cession (pas de locataire, pas de mise à disposition).
Plafond
Plafond de 150 000 € de plus-value nette imposable. Au-delà, la fraction excédentaire est imposée normalement.
Incompatibilité
Incompatible avec l'exonération de l'article 244 bis A I — les deux ne peuvent pas se cumuler.
Exonération durée de détention
Articles 150 U à 150 VH du CGI — abattements pour durée de détentionConditions cumulatives :
- S'applique à tous les vendeurs, résidents ou non-résidents.
- Abattement de 6 % par an entre la 6e et la 21e année de détention, puis 4 % la 22e année pour l'impôt sur le revenu.
- Exonération totale d'impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Pour les prélèvements sociaux : abattement de 1,65 % par an entre la 6e et la 21e année, 1,60 % la 22e année, puis 9 % par an. Exonération totale après 30 ans.
Plafond
Exonération totale après 30 ans de détention.
Incompatibilité
Cumulable avec les exonérations spécifiques aux non-résidents.
Méthode
Comment calculer la plus-value imposable
Prix de cession
Prix stipulé dans l'acte de vente, majoré des charges et indemnités à la charge de l'acheteur.
Prix d'acquisition
Prix payé lors de l'achat, majoré des frais d'acquisition (forfait de 7,5 % ou frais réels si supérieurs), des travaux (frais réels sur justificatifs ou forfait de 15 % si détention de plus de 5 ans).
Plus-value brute
Prix de cession − Prix d'acquisition corrigé.
Abattements pour durée de détention
Application des abattements selon le nombre d'années de détention (voir tableau exonérations).
Plus-value nette imposable
Base sur laquelle s'appliquent les 19 % d'IR et les prélèvements sociaux (17,2 % ou 7,5 %).
Procédure
Le représentant fiscal : obligatoire au-dessus de 150 000 €
Pour toute cession dont le prix dépasse 150 000 €, un non-résident doit désigner un représentant fiscal accrédité par l'administration fiscale française. Ce représentant (généralement le notaire lui-même ou un établissement financier agréé) est solidairement responsable du paiement de l'impôt. Il prélève l'impôt sur la plus-value directement lors de la vente et le verse à l'administration.
Dans la pratique, c'est presque toujours le notaire instrumentaire qui assume ce rôle. Il calcule la plus-value, applique les abattements et exonérations, prélève l'impôt sur le prix de vente et dépose la déclaration 2048-IMM.
Source : Article 244 bis A, V du CGI
📋 Le formulaire 2048-IMM
C'est la déclaration de plus-value immobilière pour les non-résidents. Elle est remplie et déposée par le notaire au moment de la vente — vous n'avez pas à la déposer vous-même. Elle reprend le calcul de la plus-value, les abattements appliqués, l'impôt prélevé et, le cas échéant, le fondement de l'exonération. Conservez-en une copie pour votre propre déclaration si nécessaire.
Source : Cerfa n° 12359 — formulaire 2048-IMM mis à jour en février 2025 (impots.gouv.fr)
International
L'impact des conventions fiscales.
Si une convention fiscale lie la France à votre pays de résidence, elle peut modifier le traitement de la plus-value. La plupart des conventions attribuent à la France le droit d'imposer les plus-values immobilières (État de situation de l'immeuble). Mais certaines conventions prévoient une exonération en France ou un mécanisme de crédit d'impôt dans votre pays de résidence. Vérifiez toujours la convention applicable avant la vente.
EAU (Dubaï)
Convention du 2 mai 1989 — France conserve le droit d'imposition sur l'immobilier français. Pas d'impôt aux EAU sur cette plus-value.
Suisse
Convention du 9 septembre 1966 — France impose la plus-value. Suisse accorde un crédit d'impôt ou exonération selon les cantons.
Portugal
Convention France-Portugal — France impose en principe la plus-value. Vérifier l'impact du régime IFICI côté portugais.
Canada
Convention du 2 mai 1975 — France impose la plus-value sur l'immeuble français. Canada accorde un crédit d'impôt.
Points de vigilance
Erreurs fréquentes.
✕Ne pas anticiper l'exonération résidence principale
Si vous avez quitté la France en laissant votre appartement vide, vous avez jusqu'au 31 décembre de l'année suivante pour vendre en franchise d'impôt. Passé ce délai, l'exonération tombe.
✕Mettre le bien en location avant de vendre
Dès que le bien est loué — même un seul mois — vous perdez l'exonération résidence principale et l'exonération libre disposition (article 150 U II 2°). La mise en location doit être anticipée avec soin.
✕Oublier les travaux dans le calcul
Les travaux réalisés depuis l'acquisition majorent le prix d'achat et réduisent la plus-value imposable. Sur justificatifs, ou avec le forfait de 15 % si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans. L'oubli de ce poste peut coûter plusieurs milliers d'euros.
✕Ne pas fournir l'attestation d'affiliation EEE au notaire
Si vous résidez dans l'UE/EEE/Suisse et que vous êtes affilié à un régime de sécurité sociale local, vous devez fournir au notaire le justificatif d'affiliation avant la signature. Sans ce document, il appliquera le taux de 17,2 % par défaut — difficilement remboursable a posteriori.
FAQ
Questions fréquentes.
Je vis à Dubaï. Quel sera mon impôt si je vends mon appartement en France avec une plus-value de 100 000 € ?
En l'absence d'exonération applicable, vous paierez 19 % d'IR soit 19 000 € et 17,2 % de prélèvements sociaux soit 17 200 €, pour un total de 36 200 €. Les EAU ne sont pas dans l'UE/EEE, donc vous ne bénéficiez pas du taux réduit à 7,5 %. Si vous détenez le bien depuis plus de 22 ans, vous seriez exonéré d'IR, et après 30 ans, totalement exonéré. Ces montants sont calculés avant abattements pour durée de détention.
J'ai quitté la France il y a 8 mois et mon appartement est toujours vide. Puis-je vendre sans impôt ?
Oui, sous conditions. Si cet appartement était votre résidence principale à la date de votre départ, que vous n'y habitez plus mais que vous en avez conservé la libre disposition (pas de locataire, pas de prêt gratuit), et que vous vendez avant le 31 décembre de l'année suivant votre départ, vous bénéficiez de l'exonération de l'article 244 bis A I du CGI. Votre pays de destination doit avoir conclu une convention d'assistance administrative avec la France.
Dois-je faire appel à un notaire en France pour vendre depuis l'étranger ?
Oui, obligatoirement. La vente d'un bien immobilier en France requiert un acte notarié. Vous pouvez mandater le notaire à distance via une procuration, ou vous déplacer pour signer. Si le prix de cession dépasse 150 000 €, le notaire doit également agir comme représentant fiscal accrédité et prélever l'impôt sur la plus-value à la source.
Ma plus-value sera-t-elle aussi imposée dans mon pays de résidence ?
Cela dépend de la convention fiscale entre la France et votre pays. La plupart des conventions attribuent à la France le droit exclusif ou prioritaire d'imposer les plus-values sur l'immobilier situé en France. Votre pays de résidence peut prévoir un mécanisme de crédit d'impôt pour l'impôt français payé, évitant la double imposition. Vérifiez la convention applicable.
Puis-je déduire les travaux de rénovation que j'ai effectués ?
Oui. Les dépenses de travaux (construction, reconstruction, agrandissement, amélioration) réalisées depuis l'acquisition majorent le prix d'achat et réduisent la plus-value imposable. Deux options : sur justificatifs (factures d'entreprises — les travaux faits par vous-même ne sont pas déductibles), ou un forfait de 15 % du prix d'acquisition sans justificatif, applicable uniquement si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
Je suis résident en Allemagne. Dois-je payer les 17,2 % de prélèvements sociaux ?
Non, si vous êtes affilié au régime de sécurité sociale allemand. En tant que résident UE affilié à un régime de sécurité sociale d'un État de l'EEE, vous ne devez que le prélèvement de solidarité de 7,5 %, et non la CSG ni la CRDS. Vous devez fournir un justificatif d'affiliation au notaire avant la vente. Si vous ne fournissez pas ce document, le notaire appliquera le taux de 17,2 % par défaut.